Der Bauträgervertrag zeichnet sich dadurch aus, dass der Bauträger auf eigenem Grundstück ein Bauvorhaben plant und errichtet. Der Bauträgervertrag enthält stets zwei Komponenten, den Kaufvertrag über das Grundstück sowie den Werkvertrag über das Bauvorhaben, es handelt sich um einen einheitlichen notariell zu beurkundenden Vertrag.
Mit der Einführung des neuen Bauvertragsrechts zum 01.01.2018 hat der Gesetzgeber den Verbraucherbauvertrag eingeführt und definiert. Nach § 650 i BGB sind dies Bauverträge, durch die ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.
In einem Eilverfahren hatte sich das Kammergericht Berlin (Urteil v. 4.10.2017 – 21 U 79/17) mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen der Erwerber einer Eigentumswohnung die Übergabe der bezugsfertigen Wohnung samt aller zugehörigen Schlüssel verlangen kann. Das Begehren war also nicht lediglich auf die Sicherung eines Rechtszustandes gerichtet, sondern auf die Vornahme einer Handlung. Eine solche Regelungsverfügung, die die Hauptsache vorweg nehmen kann, ist jedoch nur ausnahmsweise und zur Abwendung wesentlicher Nachteile zulässig.
Wie soll das Gemeinschaftseigentum einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage abgenommen werden? Wer soll die erforderlichen Erklärungen abgeben und die notwendigen Untersuchungen und Begehungen veranlassen?
In den – leider viel zu oft vorkommenden – Fällen der Insolvenz des Bauträgers vor endgültiger Fertigstellung des Bauwerks kommt es nicht selten zu erheblichen Verzögerungen der Eigentumsumschreibung auf den/die Erwerber, weil sich der Bauträger bzw. der Insolvenzverwalter über dessen Vermögen auf ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf noch nicht gezahlte Baupreisraten beruft. Häufig kommt es dann zu heftigem Streit über den Umfang und die Bewertung der bereits erbrachten Bauleistungen und deren Güte bzw. Mangelhaftigkeit, wobei sich diese Streite wiederum häufig nur durch umfangreiche und dementsprechend aufwendige Sachverständigengutachten klären lassen.
Gegenstand des hier besprochenen Urteils des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm vom 19.09.2006 – 21 U 44/06 – ist ein sog. selbständiger Sonderwunschvertrag zwischen dem Erwerber und dem Heizungsinstallateur, der mit Zustimmung des Bauträgers zusätzlich eine Fußbodenheizung in einzelnen Räumen ausführen sollte. Sowohl die Radiatoren als auch die Fußbodenheizung wurden an ein und den selben Heizkreislauf angeschlossen, was wegen der unterschiedlich notwendigen Vorlauftemperaturen zu Problemen führte. Die Erwerber nehmen nach Insolvenz des Heizungsbauers den Bauträger auf Gewährleistung in Anspruch.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 06.04.2006 – 15 U 134/05 – entschieden, dass Eigentümer von Reihenhäusern eine Entwässerungsgemeinschaft bilden.
Bauträgermaßnahmen bei Eigentumswohnanlagen können auch die Aufteilung sowie Modernisierung und Sanierung von Altbauten betreffen, welche als Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser genutzt worden sind.
Auch wenn die offenen Restkaufpreisansprüche des Bauträgers verjährt sind, heißt dies noch keineswegs, dass der Erwerber damit auch zwangsläufig das Eigentum an dem Grundstück bekommen könnte. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt noch einmal in einem Urteil vom 19. Mai 2006 (IV ZR 40/05) ausdrücklich bestätigt.
In Bauträgerverträgen nehmen die Bauträger gerne Klauseln auf, die ihnen bei der späteren Ausführung Spielraum für einzelne Änderungen einräumen. Derartige Klauseln sind, weil sie das jeweilige Bausoll und damit die konkrete Leistung des Bauträgers nicht exakt beschreiben, umstritten gewesen.