Diese Bedeutung hat noch zugenommen, seit der Bundesgerichtshof in Abkehr von früherer Rechtsprechung und Dogmatik seit rund 10 Jahren davon ausgeht, dass die GbR rechtsfähig ist, ohne juristische Person zu sein. Sie kann also beispielsweise als solche Eigentum an einem Grundstück erwerben und ist deshalb auch als Eigentümer in das Grundbuch einzutragen.
Der Gesetzgeber hat auf diese Rechtsentwicklung im Jahre 2009 reagiert, indem er in § 47 Abs. 2 der Grundbuchordnung vorgeschrieben hat, dass beim Rechtserwerb durch eine GbR deren Gesellschafter in das Grundbuch einzutragen sind mit denselben Angaben, die auch für Miteigentümer erforderlich sind. Die Vorschriften über den guten Glauben des Grundbuchs hat der Bundestag um § 899 a BGB ergänzt, wonach auch für die Eintragung der Gesellschafter einer GbR die Richtigkeit zu vermuten ist. Danach kann sich also der Rechtsverkehr darauf verlassen, dass die als Gesellschafter eingetragenen Personen wirklich Gesellschafter sind und es auch keine weiteren Gesellschafter außer den eingetragenen Personen gibt.
Damit sollte nach der Vorstellung des Gesetzgebers der Grundstücksverkehr auch für GbRs insoweit erleichtert werden, als es – solange man als Vertragspartner keine besseren Kenntnisse außerhalb des Grundbuches hatte – ausreichte, beim Vertrag mit einer GbR mit denjenigen Personen zu kontrahieren, die im Grundbuch eingetragen waren.
Dennoch haben Grundbuchämter und Beschwerdegerichte in einer Vielzahl von Fällen Grundbucheintragungen auf dieser Grundlage verweigert, wenn ihnen nicht in grundbuchmäßiger Form, also durch notariell beurkundete Verträge, der Bestand und die Existenz der am Grundstücksgeschäft beteiligten GbR nachgewiesen wurde. Faktisch lief dies darauf hinaus, dass trotz Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR diese im Grundstücksverkehr weitgehend handlungsunfähig gewesen wäre, weil man den theoretisch denkbaren Wechsel der Gesellschafter und der Beteiligungsverhältnisse einer GbR mit den im Grundbuchverfahren erforderlichen Urkunden niemals ausschließen konnte, da GbRs in keinem öffentlichen Register erfasst werden.
Mit seinem Beschluss vom 28.04.2011 – V ZB 194/10 – hat der BGH diesem Spuk ein Ende gemacht. Wenn die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter einer GbR in der gehörigen notariellen Form gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass sie die alleinigen Gesellschafter der GbR sind, für die sie handeln, muss das Grundbuchamt die beantragte Grundbucheintragung vornehmen, wenn die sonstigen Voraussetzungen dafür gegeben sind, ohne noch weitere Nachweise für die Existenz der GbR ihrer Zusammensetzung und ihre Unterscheidbarkeit von anderen theoretisch denkbaren GbRs mit denselben Beteiligten verlangen zu dürfen.
Unser Praxistipp
Damit entfällt auch die von vielen Notaren behauptete Notwendigkeit, bei Grundstücksgeschäften die vertraglichen Grundlagen einer GbR mitzubeurkunden. Zwar schadet eine solche Beurkundung nicht, bei einem Grundstückskaufvertrag führt sie aber in der Regel mindestens zu einer Verdopplung des Geschäftswerts der Notarurkunde und damit in etwa auch zu einer Verdopplung der Notarkosten. Außerdem empfiehlt der Notar in aller Regel einen Gesellschaftsvertrag der GbR „von der Stange“, weil er keine besonderen Kenntnisse von den besonderen Strukturen und Zielen der GbR hat. Da der Schwerpunkt in einer solchen Situation in der Regel auf der Beurkundung des Hauptgeschäftes und nicht bei der Beurkundung des Gesellschaftsvertrags liegt, wird diesem in der Regel nicht die ihm gebührende Aufmerksamkeit gewidmet. Dafür empfiehlt sich die Inanspruchnahme fachkundigen anwaltlichen Rates.
Rechtsanwalt Dr. Torsten Arp, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
