Der BGH sorgt mit einer neuen Entscheidung (BGH, Urteil vom 26. März 2026 – VII ZR 68/24) für Rechtssicherheit über die mögliche Haftungsdauer eines Bauträgers für Mängelansprüche der Erwerber, wenn die Abnahmeklausel im Notarvertrag unwirksam ist.
Die Klägerin, eine WEG, zog im Jahre 2017 durch Beschluss die Geltendmachung von Mängelrechten in Bezug auf das Metall-Pultdach an sich und forderte vom beklagten Bauträger Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von EUR 292.000,00 unter Fristsetzung bis zum 22. Januar 2020. Die Wohnungskaufverträge waren zwischen 1999 und 2001 geschlossen worden. Dort war vereinbart, dass die Abnahme „durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter“ erfolgen sollte. Der Bauträger wandte Verjährung ein.
Zu Unrecht, wie der BGH entschieden hat. Die WEG bleibt mangels erfolgter – wirksamer – Abnahme bis zu 30 Jahre berechtigt, Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich durchzusetzen.
So wie viele Abnahmeklauseln war auch diese unwirksam. Denn dem einzelnen Erwerber war nicht das Recht eingeräumt, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit selbst zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären. Damit greift der Bauträger unzulässig in die eigene freie Entscheidung des Erwerbers ein.
Bei dem sog. Altfall vor der Schuldrechtsreform zum Jahre 2002 stellt der BGH weiter fest, dass nach den Übergangsvorschrift gem. Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf die am 1. Januar 2002 bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung findet.
Bislang war ungeklärt, wie lange der Bauträger bei unwirksamen Abnahmeklauseln haftet. In diesem Zusammenhang haben die Gerichte unterschiedlich argumentiert, teils haben sie eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme oder Zahlung des Kaufpreises angenommen, teils wurde Treu und Glauben und das Rechtsinstitut der Verwirkung gem. § 242 BGB bemüht.
Nun begründet der BGH den Endzeitpunkt der möglichen Haftung des Bauträgers mit dem allgemeinen Verjährungsrecht. Hieraus ergebe sich jedenfalls der Rechtsgedanke, dass der Gesetzgeber einen Zeitraum von maximal 30 Jahren – unbeschadet einer bereits zuvor eingetretenen Verjährung oder Verwirkung – als ausreichend ansieht. Dies gelte ohne Rücksicht auf die Entstehung des Anspruchs und ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers von seinen Rechten. Zuletzt sei dies für die Haftung des Bauträgers unter Rechtsstaatsgesichtspunkten nicht unzumutbar.
Unser Praxistipp
Die neue Rechtsprechung des BGH sorgt für Klarheit. Für Erwerber und Mitglieder einer WEG lohnt es sich stets zu prüfen, ob die Abnahmeklausel unwirksam ist. Dann können noch 30 Jahre nach dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme Mängelrechte durchgesetzt werden.
Für den Bauträger ist von größtem Interesse, eine wirksame Abnahmeklausel zu gestalten, ansonsten droht eine dreißigjährige Haftung.
Dies sollten die Vertragsparteien, aber insb. auch Hausverwalter stets im Blick haben.
Rechtsanwalt Dr. Stefan Taube, Bonn
