Grundsätzlich ist es auch hier so, dass jeweils der einzelne Erwerber sämtliche Rechte hat, die die Gesetze dem Erwerber eines Einfamilienhauses zugestehen, allerdings begrenzt auf seinen Anteil und seine Wohnung. Dennoch sagt die Rechtsprechung, dass er nicht alle Rechte ohne Weiteres ausüben darf. Dies hängt damit zusammen, dass bei einer Eigentumswohnungsanlage ein großer Teil der Bausubstanz Gemeinschaftseigentum ist, über welches der einzelne Eigentümer nicht ohne Weiteres verfügen darf. Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 23. Februar 2006 (Az: VII ZR 84/05) noch einmal deutlich hingewiesen.
Die Minderung des Kaufpreises oder die Durchsetzung des kleinen Schadensersatzanspruchs (und damit letztlich das Bestehenlassen der Mängel) setzt voraus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dem insgesamt zugestimmt hat.
Anders ist dies bei der Nacherfüllung (früher: Nachbesserung). Hier besteht für die anderen Miteigentümer kein Risiko. Wenn einer der Miteigentümer Nacherfüllung (auch etwa von Gemeinschaftseigentum) verlangt, so ist dies für die anderen eher ein Vorteil.
Gleiches gilt auch dann, wenn der einzelne Wohnungseigentümer den sogenannten großen Schadensersatz verlangt oder vom Vertrag zurücktreten will. In diesen Fällen gibt der Eigentümer die von ihm erworbene Wohnung an den Verkäufer zurück und erhält im Gegenzug den von ihm geleisteten Kaufpreis erstattet und unter Umständen auch noch darüber hinausgehende Forderungen als Schadensersatz. In der Praxis ist dieses Vorgehen zwar eher selten. In vielen Bauverträgen ist diese Möglichkeit auch eingegrenzt oder ausgeschlossen. Sie ist aber grundsätzlich möglich.
Unser Praxistipp
Der Erwerber vom Wohnungseigentum muss zur Vorbereitung seiner Ansprüche die notwendigen Fristen setzen.
Auf die Mitwirkung der anderen Miteigentümer ist er bei Nacherfüllung oder Rücktritt nicht angewiesen, so dass er die rechtlichen Voraussetzungen selbst herstellen kann.
Die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen beim Erwerb von Wohnungseigentum ist regelmäßig ein schwieriges Unterfangen. Die Beratung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ist hier sinnvoll.
Rechtsanwalt Franz M. Große-Wilde, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
